Muitos brasileiros sonham com a casa própria. Contudo, devido aos altos valores dos imóveis, boa parte da população que consegue realizar esse sonho o faz por meio do financiamento de imóvel. Entre os meios de financiamento bancário, há a alienação fiduciária, que é a entrega do imóvel como garantia do pagamento da dívida.

Por mais que seja uma situação bastante comum no Brasil, o fato é que poucas pessoas entendem como funciona na prática. Por isso, esse artigo explica o que é e como funciona a alienação fiduciária, além de explicar a sua diferença da hipoteca.

Alienação fiduciária: o que é?

A alienação fiduciária é um negócio jurídico, no qual ocorre a transferência da propriedade do imóvel para o credor, até que ocorra o pagamento total da dívida.

Neste procedimento, o devedor é chamado de “fiduciante”, que transfere a propriedade do seu imóvel, como garantia para o pagamento do financiamento ao credor, chamado de “fiduciário”. Essas etapas são realizadas em cartório, ou seja, não é necessário processo judicial perante um juiz.

Como funciona a alienação fiduciária?

Na prática, o devedor continua em posse do bem que foi transferido. Ou seja, o fiduciante continua usufruindo do bem, seja por meio da moradia ou mesmo alugando esse imóvel, até que, por fim, quando a dívida é quitada, o imóvel fica liberado ao proprietário, que volta a ter propriedade de fato do bem.

Contudo, quando a dívida não é paga, o imóvel serve de garantia para quitar o saldo devido, ou seja, o credor pode requerer a posse do imóvel, já que é possível executar a garantia. No caso, o termo jurídico é a alienação da propriedade.

Assim, quando ocorre o atraso no pagamento e excesso da carência estabelecida no contrato, o fiduciante tem o prazo de 3 dias para arcar com os valores executados, além das devidas penalidades, como juros, taxas e encargos, ou 15 dias para se defender e justificar o que é decido. Caso o pagamento não seja realizado, o fiduciário tem o direito, pór exemplo, de requerer o leilão do bem que foi usado como garantia para poder quitar o que lhe é devido.

Diferença entre alienação fiduciária e hipoteca

Alienação fiduciária e hipoteca são dois termos diferentes para situações bastante semelhantes. Contudo, há alguns detalhes que diferenciam os dois processos.

O primeiro detalhe é que na hipoteca o devedor continua sendo proprietário do seu bem, ou seja, não é preciso transferir ao fiduciário. Assim, é permitido que o mesmo imóvel seja hipotecado diversas vezes, em diferentes instituições. Só não é permitido fazer uma hipoteca quando o imóvel está em alienação fiduciária.

Já na alienação fiduciária, o proprietário do imóvel passa a ser a instituição credora do imóvel. Portanto, enquanto a dívida está em aberto, o imóvel pertence ao credor. Além disso, na alienação fiduciária, não é preciso a presença de um juiz para firmar o acordo, tudo é feito em cartório.

Na hipoteca, o processo pode ser feito por meio de ação judicial e a garantia hipotecária também é executada apenas por demanda judicial. Nesta demanda, é apurado o saldo devedor e caso confirmada a dívida e os devidos prazos, o imóvel é tomado.

Em suna, a alienação fiduciária acaba sendo mais simples, ou seja, o credor tem acesso ao imóvel mais rapidamente, como menos burocracias e com custos possivelmente mais baixos.